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            低至10萬一套!到冰天雪國牡丹江囤個房?| 樓市地理
            來源:第一財經 2021-12-07 13:40:31

            五萬元買套房、三個月工資付全款......在“北上廣深”用高房價勸退年輕人的年代,鶴崗已成為低房價的代名詞。那些和鶴崗一樣房價較低的城市,則被網友戲稱為“小鶴崗”。

            在距離鶴崗四百公里的地方,有座被林海雪原包圍的城市,名叫牡丹江。這里有令游客神往的冰瀑飄雪,每到冬天便如置身童話世界。就是這樣一個風景優美的城市,也出現了“白菜價”房源,五十多平米的“老破小”,每套僅售五萬元。

            在某房產信息平臺上,牡丹江市愛民區、陽明區等地,均出現售價在十萬以下的房源。一些急于出手的業主,還打出“5.5萬秒售便宜房子”的宣傳,一套55平米的房子,如果貸款購買,首付只需1萬元,月供僅204元。

            資料顯示,牡丹江市,因黑龍江省松花江上最大支流之一的牡丹江橫跨市區因而得名,2017年12月,當選“中國十佳冰雪旅游城市”。據七普數據,牡丹江市常駐人口數約220萬,轄區森林覆蓋率高,擁有火山口國家森林公園、牡丹峰國家森林公園,及雪鄉滑雪場、牡丹峰滑雪場等旅游資源。

            過去幾年,乘著全國房價上漲的東風,牡丹江市的樓市也經歷過一波熱鬧行情,如今,大風過境之后,這座北國城市的房地產市場已回到起點。

            (圖片來源:政府官網)

            消失的“搶房”年代

            在黑龍江省內,牡丹江市的GDP排不進前三,但房價可以。

            過去的2020年,牡丹江全年實現GDP約831.74億元,排在哈爾濱、大慶、齊齊哈爾、綏化之后,是鶴崗全年GDP的兩倍多。不過在房價上,牡丹江約5125元/平方米的房價,僅次于哈爾濱和齊齊哈爾,高于GDP表現更佳的大慶和綏化。

            “相對于經濟發展狀況來說,房價有點虛高。”這是牡丹江給當地居民的直觀感受。

            從歷史可考的數據看,牡丹江樓市在2016年開始,開啟了明顯的上行通道。安居客統計數據顯示,在2016年~2019年間,牡丹江的房價走勢直線上揚,從2016年初4116元/平方米的均價,最高曾漲到均價5701元/平方米。

            李成經歷了牡丹江曾經的樓市火熱期。“我15年在樓盤做置業顧問,眼看著房價從三千多,漲到了四千多、五千多。最熱的2019年,市區很多盤賣6500元/平方米。”

            回憶起曾經,他說:“那時候市場好,大家都搶房子,一開盤買不到房的人都哭。”

            現在,置業顧問和站上高位的買房人,也感覺欲哭無淚。只不過,不是因為搶房,而是因為降價。日前,國家統計局公布10月全國70城房價數據,牡丹江是8個東北地區樣本城市中,新房、二手房同環比均下跌的城市,另一個是哈爾濱。

            (圖片來源:政府官網)

            新房均價環比跌0.5、同比跌1.3、二手房均價環比跌0.8、同比跌4.8,這是牡丹江10月樓市的真實溫度。房地產高歌猛進時,大量的資金和炒房客,會掩蓋當地居民真實的購買力。但是,2020年后,疫情和持續的樓市調控,直接刺穿了牡丹江的樓市泡沫。

            “今年,市區幾乎所有新房都在降價,表面是各種促銷,實際上都在暗自調價格。”李成說。他所在的碧桂園·瑜山盛璟項目,也沒能逃脫變相降價的命運。

            據李成介紹,碧桂園·瑜山盛璟今年九月開盤,開盤價5800元左右,眼看市場行情不好,該項目也啟動了降價促銷策略。“目前項目均價在5300~6100元,不過有員工內購價,90平米的房源均價不到5000元。如果全款,再給95折優惠。”

            在他看來,現在人工成本、鋼筋水泥都在漲價,均價四千多買中高端洋房,已近乎開發商的成本價。“因為疫情,樓市行情都不好,碧桂園在哈爾濱也降價。”龍頭房企帶頭降價,揭開了牡丹江樓市的殘酷現實:購房者爭相搶房的年代,已一去不復返。

            二手房“白菜價”

            新房降價洶涌,不過在當地居民看來,“牡丹江這個房價還是不值。”

            張風最近在賣手上一套房,他感覺,牡丹江的二手房有價無市。“現在買房的人少了,新房有優惠活動,二手房老破小也基本白菜價,整體掉價厲害,還是很難賣出去。”

            張風對二手房市場的直觀感受,已經在房價端有直接體現。在某房產信息平臺上,牡丹江有近150套房源,總價在10萬元以下。最便宜的一套總價4萬元,不過面積僅15平方米。再往上,一套面積55平米的房子,總價也僅5.5萬元。

            據房產經紀人介紹,第二套房的老業主是退休干部,已經換了新房,現在著急用錢,想趕緊便宜賣掉老房。“這個小區離市中心比較遠,又是頂樓,所以要價很便宜。疫情后,二手房普遍掉價,小區的裝修、年限、地段也都會影響房子的價格。”

            盡管已是“白菜價”,這套房子自9月份掛牌以來,一直無人問津。

            放眼牡丹江整個市場,五萬一套的二手房,并非主流價格。但在張風看來,鶴崗幾萬塊的便宜房子,也都是在遠離市區的荒地,好地段還是能賣上價。牡丹江出現這種“白菜價”房源,雖是市場個案,卻也是當地樓市低溫最真實的反映。

            從二手房看,牡丹江稱得上是東北8個樣本城市中,最冷的一個。安居客統計數據顯示,牡丹江11月二手房均價掛牌均價5238元/平方米,環比下跌0.42%,同比大幅下跌7.19%;進入12月,掛牌均價繼續跌至5215元/平方米。

            其中,掛牌均價5912元/平方米的南江綠苑,12月價格環比大幅下跌5.84%;掛牌均價4944元/平方米的紫云二區,環比跌幅4.83%;匯智御江灣、龍江小區、依林園小區、鴻峰花園、水電小區、向陽四區等掛牌價環比跌幅均超3%。

            將時間軸拉長可發現,過去三年間,牡丹江二手房價格走出“過山車”行情,2019年直線抬升,2020年疫情后震蕩下行,2021年以來直線下滑。

            (牡丹江二手房掛牌價走勢 圖源:安居客)

            安居客平臺在分析牡丹江樓市時稱,該城市近三個月均價降幅較大,漲幅排名靠后,趨勢可能下跌,需要考慮風險。目前市場供需方面,屬于“供大于求”的趨勢。

            諸葛找房分析數據也顯示,近期牡丹江二手房掛牌量呈上漲趨勢,但掛牌價卻在下跌。12月5日,牡丹江上新584套房源,比前一日上漲4.21%,降價房源19套,比前一日上漲1.14%。近一周,業主降價房源數量,均高于漲價房源數量。

            在業內專家看來,牡丹江房價之所以走向下行,主要因城市對外來需求吸引力不強,需要靠本地的購買力支撐。當前,房地產市場降溫,沒有外來需求的支撐,靠本地消化,房價很容易下跌,也反映出當前全國樓市區域不均衡、冷熱分化明顯。

            回歸基本面

            看到房價緩慢下行,出生在牡丹江的劉薇,仍沒動“返鄉置業”的念頭。

            大學畢業后,劉薇只身去往北京工作,每月收入勉強過萬。以她現在的收入,要想靠自己在北京買房,幾乎等于天方夜譚。不過,回牡丹江買房,對她也沒太大吸引力。“回去首先面臨的就是工作問題,沒有合適的工作崗位,我回去干啥?”

            “北京的房子買不起,老家的房子看不上”,這其實代表了很多年輕人的心態。

            牡丹江這座人口總量較少的城市,便在諸多本地人離開的身影中,漸漸陷入樓市寒潮。人口普查數據顯示,2020年牡丹江人口229.02萬人,與2010年的279.87萬人相比,減少50.85萬人。而在上世紀八十年代,當地人口已超兩百萬。

            (圖片來源:政府官網)

            經過四十年的發展,牡丹江的人口又“回到原地”,城市也漸漸變老。官方統計顯示,在牡丹江流出人口中的主力軍中,“90后”和“00后”占比近三成。

            有本地居民直言,黑龍江人口流出嚴重,但內部流動一樣強烈,比如村鎮向地級市流動,地級市向哈爾濱流動。牡丹江紙面房價應該不會大跌,需要擔心的是有價無市。一個城市產業不發達,人口流出,房產就不是資產,而是債務,賣不出去、無人接盤。

            牡丹江并非沒有過輝煌時期。上世紀五十年代,受益于國家發展重工業的政策,牡丹江的橡膠、機械等產業快速發展,涌現出一批全國知名的工業廠家。2013年,牡丹江全年GDP超過1216億元,2017年更是達到1404.7億元高峰。

            高峰過后,受國企轉制、產業結構調整等影響,牡丹江的GDP增速逐漸放緩。

            數據顯示,2020年,牡丹江全市地區生產總值831.7億元,同比僅增0.4%。其中,規模以上工業企業主要產品中,飲料酒產量同比下降29.7%,橡膠輪胎外胎產量同比下降3%,電焊機產量同比下降10.5%,水泥產量同比下降9.2%......

            為提振經濟發展,牡丹江制定了今后五年的經濟社會發展目標:確保到2025年,全市地區生產總值年均增長5.5%,一般公共預算收入年均增長5%。

            農業方面,牡丹江地處北緯45度世界黃金玉米帶、奶源帶、黑土帶,“菌菜牧林”等精品農業發展勢頭較好;該市還有較好的資源和工業基礎,有34個工業行業、16個境內外園區,探明礦產43種、石墨儲量居全國首位,林木蓄積量2.9億立方米。

            牡丹江還是我國唯一中俄地區友好合作示范城市,商貿物流輻射俄遠東、吉林東部及周邊地市。因冰雪環境得天獨厚,牡丹江還提出“文旅富市”計劃,出臺了《全域旅游發展規劃》《冰雪旅游專項規劃》,以“冰雪勝境·避暑天堂”為總定位。

            “東北三省以傳統重工業為支柱產業,資源型城市為主的經濟結構,導致人口、產業等自成一體,房地產市場相對封閉;此外因氣候、產業調整等因素,大量人口、資金外流,中長期市場需求缺乏支撐。”克而瑞曾在研報中稱。

            身處其中的牡丹江,注定又將是一個樓市回歸經濟基本面的縮影。

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