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            房企“花式”融資自救應對明年償債壓力
            來源:第一財經 2021-12-09 06:08:33

            房企融資暖風吹了起來。進入12月以來,包括龍光、碧桂園、龍湖等在內的民營房企先后披露了ABS產品、中期票據等融資計劃。12月8日,據證券時報報道,招商蛇口等企業擬在銀行間債市注冊發行并購票據,募集資金用于房地產項目的兼并收購。

            事實上,11月初中國銀行間市場交易商協會的房企代表座談會之后,保利發展、招商蛇口、首開等多家房企便已注冊發行中期票據??硕饠祿@示,11月100家典型房企的融資總量為749.63億元,環比上升65.8%,

            不過,這樣的熱鬧目前只局限在央國企、少數民企,大部分房企還在通過自身努力尋找輸血渠道。

            身處香港資本市場的旭輝、新城發展先后以供股的方式實現融資,12月7日,世茂、龍光也發布了配股融資的公告;融創則通過對融創中國和融創服務的增發配股融資逾70億港元。

            資金狀況明顯更加緊張的企業則在加速處置資產,富力、奧園、佳兆業、花樣年都各有動作。

            值得一提的是,盡管近期監管層屢屢傳遞關于開發貸、銀行按揭貸款發放的積極信號,10月以來,銀行開發貸也逐漸放松、按揭發放速度加快,但記者從多位房企內部人士處了解到,當前最關鍵的問題仍在預售資金監管方面,過于嚴格的標準使得資金并不能有效回流到企業手中。

            融資窗口逐漸打開

            房企發債融資的動作近期明顯頻繁了起來。

            12月8日,據上交所披露,深圳市龍光控股有限公司2021年面向專業投資者公開發行住房租賃專項綠色公司債券的項目狀態更新為“已反饋”,這筆小公募的擬發行金額為35億元。

            僅僅兩天前,12月6日,龍光集團在官方公眾號上表示,將于近期啟動CMBS、供應鏈ABS等資產支持類證券化產品的發行工作;而就在12月3日,龍光集團2021年面向專業投資者公開發行公司債券的發行申請,也獲得監管部門審核批準。

            “上述項目前期溝通得到了中國證監會和深交所的大力指導和支持。”龍光集團如是表示。

            這股支持在其他房企身上也得到了明顯體現。

            12月5日一天,便有兩家房企對外披露了融資進展:碧桂園表示近期將申請發行供應鏈ABS產品,金地集團的“長城證券-金地集團2021年一期2號資產支持專項計劃”則已獲準發行;萬科亦表示,擬于近期發行7.77億元供應鏈ABS,并計劃于12月將2021年內供應鏈ABS額度發行完畢。

            明顯的融資回暖在11月已有所顯現。貝殼研究院數據顯示,11月單月房企境內外債券融資共發行48筆,較上月增加17筆,發行規模折合人民幣約473億元,環比增加55.6%;而境內債券共發行46筆,發行規模約457億元,環比增加125.1%。

            同時,11月以來上交所和深交所對房地產資產證券化產品的審批速度明顯加快。據克而瑞統計,2021年6-10月每個月受理以及反饋的房地產資產證券化產品基本都在300億元左右,而11月單月則飆升至2147億元,同時有23支共約674億元的產品在11月被交易所受理后就直接在當月獲得了通過或得到了反饋意見。

            這些變化的背后,是政策層面接連釋放的積極信號。

            12月3日,證監會表示,將支持優質房地產企業發行債券,將積極發展住房租賃資產證券化業務,探索推動不動產投資信托基金支持保障性住房等租賃住房行業健康發展,促進房地產行業發展轉型。同時,金融市場也將繼續為房地產提供融資渠道,積極滿足房地產合理融資需求,促進房地產和金融形成良性循環。

            在此之前的11月初,中國銀行間市場交易商協會舉行了房企座談會,部分參會房企有計劃近期在銀行間市場注冊發行債務融資工具。11月10日起,便有多家城投公司及國企央企如保利發展等,宣布發行中期票據、超短融資券。顯示房企冰封的融資態逐步出現解封的態勢。

            民企花式輸血

            不過,細看上述發債融資的主體便可發現,融資解封的暖風目前的吹拂范圍仍十分有限,還是集中在國企、央企,個別資質良好的大型民企。

            據貝殼研究院統計,11月房企境內債具有較強的結構性特征,46筆債券中44筆發債主體為中央或地方型國有企業,占比約96%,其余兩筆發債主體為萬科旗下的印力集團。

            有房地產機構分析師向記者表示,雖然一行兩會均表示支持企業的合理融資需求,但也明確了支持對象,僅限于優質房企。

            對于更多民營房企來說,在融資渠道尚未完全打開的當下,全方位、多渠道找錢成為當前的關鍵任務,配股、拋售股份、出售資產等多種方式齊上陣。

            12月7日,世茂集團就發布公告稱,擬通過先舊后新的方式以每股8.14港元配售1.45億股,融資11.73億港元,所得款項凈額將用于償還公司債務及用作集團一般企業用途。

            同日,龍光也公告稱將進行配股,融資所得的11.7億港元資金用于項目投資及作為一般營運資金。

            而融創獲取資金的方式則頗為多樣。11月中旬,融創中國發布公告稱,擬配售融創中國及融創服務股份,合計所得款項總額約為9.52億美元,同時董事會主席孫宏斌還提供了4.5億美元的無息借款支持。

            不止如此,融創還在持續拋售所持股份。12月8日,融創披露,其在2021年10月29日(紐約時間)至2021年12月7日(紐約時間)期間累計出售約2671.3萬股貝殼美國存托股票(ADS),相當于約8014萬股貝殼A類普通股,總代價約為5.3億美元(約33.74億元人民幣)。

            據融創10月末披露,其此前便已通過出售貝殼的美國存托股票,實現資金回籠約5.54億美元。由此,融創兩次共套現10.84億美元,約合近70億元人民幣。

            而資金狀況已出現明顯問題的房企則在加速出售資產回血。12月7日,富力披露,其轉讓廣州空港物流園的部分股權,預計將獲得12.63億元的收益。奧園此前則已出讓了位于香港西半山羅便臣道的部分現房資產,預計將回籠9億港元;同時,有消息稱,其位于香港葵涌的一棟活化工廈已進入買家商談階段?;幽陝t將其在北京的國祥府與國祥云著2宗項目股權轉讓給了旭輝集團。

            資金壓力仍顯著

            很明顯的是,對于房企來說,這些都是短期獲得流動性的快捷途徑,并不具有可持續性,銷售端資金的正?;亓鞑攀歉雨P鍵的。

            不過,在當前市場信心低迷的背景下,7月份以來的房企銷售向下趨勢完全沒有扭轉,百強房企11月單月業績同比降幅進一步擴大至39.3%。而某TOP10房企內部人士表示,在央行降準,政策底已至的背景下,市場信心修復仍需要3-6個月的時間。

            市場下滑的同時,房企面臨的極為嚴格的預售資金監管環境并無改變。在恒大事件后,北京、天津、重慶、青島等多城強化預售資金監管,進一步加劇房企流動性風險。其中,石家莊政策力度最嚴苛,監管資金比例最高調整為監管資金總額的120%。

            這使得即便銀行按揭貸款有所放松,也無法給房企帶來明顯的輸血。某華東房企內部人士向記者表示,在南京,其所在公司獲得的房貸放款有明顯增加。另一房企人士則表示,“放款都流入監管戶,賬面資金幾百億,但是能動用的很少。”

            “支持剛需和改善性需求,按揭貸款的門檻、審批周期和利率等已有所調整,但預售資金監管的強化,使得這部分資金依然不能為房企‘靈活’使用,對于企業而言,卡脖子的問題依然存在。”上述分析師稱,就目前的形勢看,預售資金監管放松的可能性極低,“畢竟,從任何角度分析,‘保交房’維護購房者利益都是沒有問題的。

            這樣狀態下的房企,接下來將要面對的是2022年到來的償債高峰。中銀證券研究部分析師夏亦豐指出,在當前融資和銷售環境沒有改善的情況下,預計2022年房企債券和信托月度凈償還量平均在600億左右,平均每月凈償還量/預計銷售回款在9.5%~14.3%,該指標呈現明顯提升的趨勢,說明了房企未來一年的剛性兌付的債務壓力不斷走高。

            西政資本分析指出,在樓市信心短期內無法恢復的情況下,隨著2022年第一季度房企美元債與各類非標融資償債高峰的到來,房企的命運將基本定性,尤其是高杠桿、高負債的房企或將迎來最終的劫數。

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